18 enero, 2021
Por Trivia Demir
La venta de tierras en Trelew, como en otras localidades de Chubut, es un tema delicado que seguramente concitará parte del debate de los próximos días. Se puede decir en criollo básico que es uno de los grandes debates públicos que generará desparramo, y del grande.
Por un lado están los funcionarios ávidos de hacerse de efectivo y caja para poder dar respuestas a las urgencias comunitarias. También habría presuntos ‘canjes’ políticos, especulaciones varias y negocios posibles por doble vía en un año electoral con poco poder y beneficios para repartir, y menos que prometer.
Por otro están los ciudadanos que se ven sometidos a normas que afectan sus propiedades con argumentos de destinos públicos, para luego ver revendidas sus cesiones.
Con el crecimiento de las principales ciudades la falta de tierra urbana es un tema complejo, sobre todo ante la existencia de planes nacionales y financiamientos destinados a paliar los déficits de caja de las comunas.
En ese marco los primeros días de enero, la Municipalidad de Trelew anunció su intención de vender a través de ofrecimiento público unos 33 lotes de reservas fiscales, de entre 300 y 900 metros cuadrados cada uno.
El tema es que esas tierras no serían de la Municipalidad, sino que serían préstamos de privados exigidos por ordenanza para destinar a espacios públicos en zonas ya pobladas.
El dato no es menor y acarrearía un sinnúmero de irregularidades que podría terminar en juicios y señalamientos hasta de ‘malversación’ y violación de legalidades públicas.
Para colmo, son terrenos muy bien ubicados en sectores privilegiados en los barrios San Benito, Los Tilos, Los Sauces y San José, en plena zona sur de la ciudad y con todas las especulaciones del caso que acarrean los ‘ofrecimientos públicos’ de apuro.
Para dar una idea del ´negocio´ que representará a la Municipalidad oficialmente los valores rondarían, del lote más barato, unos 2 millones de pesos, y del más caro los 4,4 millones. Con lo que en promedio al Municipio le ingresarían unos $100 millones como mínimo.
De acuerdo a las condiciones, los potenciales compradores deberán acreditar al menos cinco años de residencia en Trelew, y solo podrán construir una vivienda unifamiliar, quedando prohibida la subdivisión del terreno.
El 90 por ciento del valor del terreno deberá pagarse dentro de los cinco días de la firma del boleto de compra venta, y el diez por ciento restante al momento de la escritura, promueven.
El tema es que no son pocas las voces que se fueron levantando en oposición a transacciones señaladas como absolutamente irregulares, con lo que los presuntos compradores podrían quedar prendados de un largo y tortuoso procedimiento legal y sin poder acceder a las tierras.
Por lo pronto, el Municipio intenta aprobar la venta a través de una sesión extraordinaria del Concejo Deliberante, que finalmente se pospuso por el ruido que fue generando la avanzada.
“Creo que no están dadas las condiciones para tratar este proyecto en la sesión extraordinaria”, dijo el pasado 12 de enero el concejal Rubén Cáceres (UCR) al considerar “inconveniente y apresurado” el ofrecimiento. El edil resaltó que se trata de reservas “que los propietarios de fraccionamientos y loteos se ven obligados a transferir gratuitamente al Estado Municipal para ser destinados a plazas, espacios verdes u otras finalidades de bien público en los barrios donde están localizados”, que difícilmente el Estado municipal pueda disponer para la venta a privados.
Indicó en este sentido que “el propósito de la exigencia de las reservas no es el de ser vendidas por la Municipalidad para recaudar, para hacerse de recursos, sino prever un desarrollo urbano ordenado, con una planificación de las necesidades de los vecinos”.
No es un secreto de estado que los Municipios, como el de Trelew, están sobrecargados de egresos y limitados de ingresos en el marco de la pandemia. Pero que también arrastran un desproporcionado desfasaje de estructura y empleados que contrastan con la baja efectividad y planificación de la administración pública, en modelos que han ido quedando absolutamente obsoletos y onerosos.
En ese marco, la Municipalidad de Trelew pretendería vender estos espacios públicos conformando lotes para privados, para reunir fondos extrapresupuestararios.
Sin embargo hay fuertes resistencias y ya se habla de varias presentaciones legales y políticas con un posicionamiento firme respecto al respeto a las normas vigentes.
Los argumentos ‘en contra’ fueron cobrando fuerza con el correr de los días, y antes que se vuelva a dar la intentona de una sesión extraordinaria para continuar con el trámite, quienes se están movilizando preocupados por el manejo público en contra de los intereses de la comunidad, avanzarían por el siguiente planteo:
1- La Municipalidad de Trelew no es la titular de dominio de los lotes que pretende vender, dado que el procedimiento mediante el cual se supone que ‘los adquirió’ como propios, es inválido.
2- ¿Porqué? Porque los adquirió mediante la aplicación de la Ordenanza 914/79, (O la que la sustituya y actualice) que en su Artículo 4° determina que ‘la Dirección de Planeamiento debe requerir en cualquier proyecto de redistribución parcelaria que su titular debe efectuar una cesión de un porcentual importante de esa superficie, en favor de la Municipalidad autorizante. Y esa cesión -normalmente- se lleva a cabo en el mismo proyecto de mensura presentado. No se exige un instrumento público para ello.
3- En general la Municipalidad elije el/los lotes que quiere, y con solo ese tipo de cesión ‘especial’, los incorpora a su propiedad privada. Esta circunstancia obligatoria constituye la condición necesaria para su ‘visado y/o aprobación’.
4- Dicha imposición hecha al titular de la propiedad que se va a lotear, resulta claramente ilegal, porque afecta la garantía de su propiedad privada, ya que nadie puede ser obligado a ceder una parte de su propiedad, si no es a través del procedimiento constitucional y legalmente establecido. Y este a todas luces, no lo es porque al fin y al cabo la Municipalidad de Trelew le estaría imponiendo a propietarios ceder parte de sus propiedades para luego comercializarlas, como condición para permitirles escriturar.
5- A la fecha, no existe ningún procedimiento para que una Municipalidad adquiera un bien privado, que no sea la compra directa o la expropiación. Esto de acuerdo a las leyes vigentes y en la forma, modo y condiciones que establece la propia ley de expropiaciones. Por lo tanto, el procedimiento que estaría llevando a cabo la Municipalidad de Trelew en la forma descripta (y también algunas otras Municipalidades de Chubut), se transforma lisa y llanamente en una confiscación.
Dada esta situación ya habría a requerimiento de propietarios, pedidos en puerta para que la Justicia declare ‘la nulidad o inaplicabilidad o directamente la inconstitucionalidad de este tipo de transacciones’, con el efecto dominó que haría caer otras transferencias en iguales condiciones que ya se dieron y sobre la que pocos han levantado la voz o advertido a la sociedad.
Según afirman los expertos, cuando la Comuna aplica este tipo de procedimiento para obtener la transferencia a su favor de una parte de un bien inmueble de propiedad privada, obligando al propietario a ver involuntariamente disminuido su patrimonio, ‘se produce en este caso una virtual expropiación’ por parte del Estado Municipal, sin llevar a cabo el procedimiento legal para concretarlo. «Obviamente que con el consecuente agravio del derecho de propiedad de raigambre constitucional que consagra el derecho a la propiedad, a su inviolabilidad e integridad, mediante el imprescindible dictado de una ley y de su previa indemnización, cuando se tratara de expropiar un bien de dominio privado», de acuerdo a los precedentes que marca la Ley (Conf. «Codino, Ernesto Pedro c. Municipalidad de Lanus s/ reivindicación. CC0001- LZ 63980 RSD 385-Z-8-11-2007, El Dial, D191 ‘aC -7)
Como conclusión en voz de quienes tendrían elementos para oponerse más allá de declamaciones, “la Municipalidad de Trelew no tiene derecho a ofrecer en venta lotes que no integran su dominio privado, por no haber sido adquiridas por los medios que la Constitución y las leyes establecen. Y por mas oferta pública que se hiciere, o por buenos o necesarios que fueren los fines que se enuncia como de aplicación de los fondos a recaudar (que no se ha advertido que se hicieran públicos) el hipotético tipo de adjudicación que se llevara a cabo con un tercero supuestamente adjudicatario, será nula de nulidad absoluta, porque la transmitente (Municipalidad) carece del título de propiedad del bien que ofrece transferir. La ley debe ser cumplida para que la comunidad pueda vivir dentro de sus límites, en paz y en orden, como debe ser”, afirmó una calificada fuente del Derecho del Valle.
El gran interrogante final, y preferentemente sin dar nombres, es si los calificados y experimentados funcionarios públicos que pueblan los Municipios chubutenses ¿no saben esto, o sencillamente violan conscientemente las normas? Y por si quedan dudas de esas ‘ideológicas’ que tendieran a contrastar con el deber, como decía el generalísimo Juan Domingo Perón, “La propiedad privada tiene asignada una función social dentro de la comunidad nacional”, según propio texto “Doctrina peronista» de 1947. Habrá que ver…
