6 julio, 2021
En un año y medio bajó la rentabilidad y dejó de haber diferencia con los alquiler convencional. Las causas de este cambio
Invertir en ladrillos siempre fue el negocio más seguro y estable. Lo cierto es que en los últimos años, cada vez menos ahorristas deciden apostar a mercado de bienes raíces; la principal explicación es la baja rentabilidad que genera un alquiler y las dificultades que trajo la nueva ley para los contratos locativos. La mejor opción para muchos eran los clásicos alquileres temporarios con ingresos en dólares y metodologías más flexibles. Lo cierto es que hoy por la falta de extranjeros este negocio también pierde adeptos.
«Las cantidades de inmuebles temporarios que hay en la Ciudad de Buenos Aires es de 12.161, por lo que notamos una baja del 45% de stock respecto del año pasado y pre-pandemia cuándo el número era de 22.263», ejemplificó Daniel Bryn de Invertire Real estate.
La principal razón de la caída en el stock disponible se debe a que muchos propietarios, a la espera de que se abran las fronteras y lleguen turistas, decidieron volcarse hacia los alquileres convencionales o, la mayoría, optó por poner el inmueble a la venta.
El principal inconveniente que vive hoy el mercado del temporario es la alta tasa de vacancia. «En promedio de 30 días se logra que se ocupe 18 días, muchos gracias al turismo interno o para quienes lo utilizan por cuestiones hospitalarias», agregó Bryn.
La oferta de temporarios cayó 45% versus números pre-pandemia
Otro de los factores que complicó a este negocio es la caída del ticket promedio. Al tratarse de público local los valores tuvieron que acomodarse a la baja. «Cayó muchísimo, cuando el ticket promedio antes era de u$s 61 la noche, hoy se paga solamente u$s 39. Antes en un mes bruto obtenías u$s 562 versus los u$s 262 de un tradicional y ahora están parejos», remarcó Bryn.
Los datos del último informe de Zonaprop muestran que la relación alquiler/precio se ubica en 2.93% anual. Por lo que se necesitan 34,2 años de alquiler para recuperar la inversión.
Según los especialistas en renta temporaria hoy el retorno, focalizado en el público local es del 3%, la mitad de lo que representaba hace un año y medio atrás antes de la llegada de la pandemia al país.
«Si bien el retorno parece similar al de un inmueble convencional, hay que tener en cuenta que la mayor renta se logra, en un alquiler a tres años, el primer año si lograste cerrar un buen precio, ya el segundo y tercer año con este tipo de indexación incierta la renta cae notablemente y en el último año apenas alcanza el 1%», graficó Dario Rizzio, CEO de Alternativa Propiedades.
Para los especialistas a pesar de que hoy la rentabilidad sea poco atractiva los contratos temporarios siguen siendo una buena opción para quienes no quieren, en este clima de incertidumbre, generar un alquiler fijo por tres año, lo que impone la nueva Ley.
«Hoy en este contexto de pandemia la gente escapa a los alquileres convencionales. Se está trabajando con el público local porque muchos propietarios prefieren esta opción porque se puede indexar el valor cada 3 o 6 meses. El temporario hoy es más barato que uno alquiler de vivienda», indicó por su parte Rizzio.
Los estudiantes optaban por este tipo de contratos
La falta de créditos impulsó los departamentos pequeños de entre 20 m2 y 30 m2 como sucede en las principales ciudades del mundo como París o Nueva York. Lo cierto es que la pandemia vino a cambiar este tipo de desarrollos y el inversor parece tampoco estar mirando estas unidades pequeñas.
«Quienes apuestan por los micro-departamentos son inversores de ticket chicos e inversores que buscan mayor rentabilidad. Para muchos es el punta pie inicial para poder comprarse un inmueble más grande a futuro», indicó Gabriel Brodsky, CEO de Predial.
Pero ante la nueva necesidad de espacios amplios y con mayor presencia naturaleza, se vieron obligados a repensar los proyectos actuales. «Hoy el cambio principal es volver a pensar y potenciar los espacios comunes, que sean espacios sin costo de mantenimiento», agregó.
«Hay que pensar en la variante del home-office que sean lugares en donde se pueda atender clientes. Un cambio fundamental es tener en cuenta los sonidos porque la gente se desconcentra al escuchar a otros hablar. Por eso estamos diseñando cabinas para hablar por teléfono», ejemplificó.
Pero aquellos que invirtieron en pleno boom de oferta de microdepartamentos se encuentran con rentas más bajas y mayores tasas de vacancia por la falta de extranjeros y empresarios en la Ciudad.
«Las obras que fuimos lanzando las pensamos más allá de las viviendas tradicionales, como alquiler a turistas y también pensando en el medical real estate. Muchos de nuestros edificios están próximos a hospitales. Ese público se mantiene, vienen del interior a atender a la Capital. eso es estable porque la gente no elige cuando enfermarse. Eso sigue teniendo público», concluyó Brodsky.
¿Esto nos permite decir que estamos frente a la «muerte» del temporario como negocio? «Todo lo contrario, menos stock hoy generará más oportunidad de alquiler para los restantes que sobrevivieron el bajón de la pandemia y se ocuparán más».
«La Argentina con el dólar que tiene sigue siendo un buen destino para el turismo internacional y Buenos Aires es un punto de conexión con todo el país. Estimo un buen futuro para este negocio que habría que ver con buenos ojos», concluyó Bryn.
