25 noviembre, 2023
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) habla sobre el mercado de alquileres, la ley que regula al sector, la dolarización y lo que viene en el negocio de compraventa.
Iván Ginevra, flamante presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), se expresó sobre el actual contexto del sector al que representa, los desafíos que tienen por delante y las asignaturas pendientes en la Argentina que viene tras las elecciones presidenciales. La inflación y los problemas que eso trae inquilinos y propietarios, la relación entre oferta y demanda y la estrecha relación entre el Real Estate y la dinámica de la economía fue uno de los temas centrales. Por supuesto que no estuvo ausente en esta entrevista el debate respecto de la ley de alquileres. Pero también, una eventual dolarización y su impacto en el sector, las principales necesidades de las inmobiliarias y las demandas que le harán al nuevo Gobierno y la necesidad de generar incentivos a la inversión en desarrollos inmobiliarios.
AF: ¿Cómo ve el actual momento del mercado inmobiliario en un contexto de cambio político? ¿Qué proyecciones tienen?
Iván Ginevra: Es difícil opinar en un escenario de tanto cambio. La expectativa es que, hacia adelante, sean seis meses complejos para el mercado inmobiliario. Somos un sector que varía mucho en función de la evolución PBI. Si la economía crece, el mercado inmobiliario va a andar bien. Yo creo que, hacia adelante, vamos a tener unos meses de inestabilidad, pero seguidos de una etapa crecimiento. Aunque eso estará muy ligado a si la economía evoluciona favorablemente o no. Esa es la expectativa, aunque va a depender mucho de la macroeconomía y si se logra resolver la inflación. Esa variable es clave porque la oferta de crédito hipotecario depende mucho de la inflación al igual que la capacidad de alquiler de los inquilinos.
¿Cuál es la expectativa de cara al nuevo gobierno?
I.G.: Para nosotros, es muy importante que el gobierno genere incentivos a la oferta de propiedades de los privados. Eso redunda en un mercado inmobiliario más dinámico, pero también en una mayor oferta para los inquilinos, lo que permite que los precios sean más accesibles. Creo que necesitamos que se construyan más inmuebles y, para eso, un mejor esquema impositivo es muy importante. De hecho, firmamos recientemente una nota dirigida al presidente de la Comisión de Hacienda del Congreso planteando nuestra preocupación respecto de un eventual aumento de la alícuota del IVA que se había previsto aplicar a la compraventa de propiedades. Creemos que hay que generar incentivos a la oferta y evitar que los impuestos repercutan en precios más altos.
Y, en lo que respecta a la ley de alquileres, se habló de la posibilidad de derogarla, ¿cómo lo ven?
I.G.: En cuanto a la ley de alquileres, consideramos que ha sido perjudicial su implementación para la oferta de propiedades para vivienda porque la gente ya no quiere alquilar sus inmuebles y eso hace que haya menos oferta. En consecuencia, se incrementaron los precios y se redujo la oferta de propiedades en alquiler. Otro punto que vemos como perjudicial es el que establece un plazo mínimo de alquiler de tres años. Nadie quiere que le fijen ese tiempo tan prolongado. Quieren poder pactar por uno o dos años, en función de sus necesidades. Asimismo, el propietario no puede publicar propiedades en dólares y eso fue un problema porque redundó en que muchos empezaron a publicar “precio a consultar” en los avisos, lo que genera poca previsibilidad y posibilidad de comparación de ofertas para el inquilino. Y, por otro lado, vemos que la actualización cada seis meses de los contratos que prevé la norma también es negativa porque la inflación es muy alta y pierde valor con el tiempo la renta. Eso reduce la oferta, pero también, los propietarios cargan sus precios de alquiler en función de la expectativa de inflación futura. Así, por ejemplo, un departamento que a principios de octubre valía $100.000 hoy vale $130.000.
Por otro lado, la fijación de un índice para establecer el precio del alquiler, que es el índice Casa Propia, es otro tema que incide negativamente en la relación inquilino y propietario. El problema en la fijación de precio del alquiler hoy está realmente en la inflación y el desajuste de los salarios en relación con esa dinámica. La vivienda, al igual que cualquier otro producto, aumenta por la inflación y los costos del propietario suben.
¿Consideran que el Estado no debe intervenir en el mercado de alquileres?
I.G.: Lo que vemos es que las regulaciones como estas generan los efectos contrarios a los deseados. Creo que, si el Gobierno se mete a regular esta relación perjudica negativamente a ambas partes. Hoy, por ejemplo, no es conveniente tener un departamento y alquilarlo porque es más rentable un bono del Tesoro en EE. UU. y se hace de manera más sencilla, por ejemplo, porque no se requiere contratar una inmobiliaria, un escribano, un cerrajero, etcétera.
Pareciera que las inmobiliarias siempre favorecen al propietario por sobre el interés del inquilino…
I.G.: Para nosotros, el cliente de la inmobiliaria es tanto el inquilino como el propietario. La idea es que se regulen algunas cosas para que el busca alquilar una vivienda no esté expuesto a ser estafado por el dueño de la propiedad. Pero los dos tienen que estar contentos. Una vez garantizado eso, estamos convencidos de que el plazo de contrato, la moneda, la variable de ajuste se pueden acordar entre las partes. Más en Argentina, que es un mercado que está sumamente atomizado y en el que no hay grandes propietarios que monopolicen, como sucede en otras partes del mundo donde los fondos de inversión tienen esa posición dominante.
Se comentó mucho que los alquileres para extranjeros generan una competencia perjudicial para quien busca una vivienda. ¿Es Así?
I.G.: Es falso que los Airbnb sean una competencia de los alquileres de vivienda. Solo computen en ciertas zonas determinadas de las grandes ciudades y en un segmento particular de departamentos de 1 o 2 ambientes. Pero, acá, el que quiere alquilar una casa en Berazategui también tiene problemas para hacerlo y allí no hay competencia de ese tipo de oferta en dólares y para viajeros. El verdadero problema hoy es que a la gente le cuesta llegar a pagar el alquiler al igual que el resto de las cosas. No logran llegar a fin de mes y tienen problemas para cubrir sus costos.
Y en lo que es la compraventa, ¿cómo viene funcionando?
I.G.: Las propiedades en el último tiempo. La situación actual del segmento de compraventa viene funcionando en niveles mínimos, con respecto en los últimos cinco años, cayó un 40% la actividad en este plazo, pero en los últimos dos o tres meses se ve un repunte y, aunque más cerca de las elecciones se frenó, se espera una tendencia mejor hacia adelante, con un cambio de expectativa.
¿Es probable pensar en pesificar los precios? ¿Cómo afectaría una dolarización de la economía a este mercado?
I.G.: El mercado inmobiliario argentino está dolarizado y es entendible que eso suceda por el contexto inflacionario. Eso no es positivo porque genera muchas distorsiones, pero es imposible que no sea así en un país con inflación tan alta. Por otro lado, pienso que una dolarización es una política que no afectaría negativamente en el mercado inmobiliario porque Argentina no tiene crédito inmobiliario, pero hay que ver cómo impacta esa política de dolarización en la economía. Esa es la variable clave que determinaría el impacto.
¿Qué debería hacer el próximo gobierno para favorecer el desarrollo del mercado? ¿La falta de acceso a la compra de propiedades es un tema importante?
I.G.: Nosotros, desde la Cámara Inmobiliaria queremos que sea necesario que se favorezca la oferta de alquileres, que es un problema que existe en todo el mundo hoy, pero en Argentina se ve agravado por la inflación. Por otro lado, la gente no piensa tanto en comprar una propiedad, hoy, sino que suelen invertir en otros activos más líquidos y eligen alquilar. Hay una menor tendencia a comprar en el mundo. Sin embargo, sí pensamos que hay que tratar de lograr que la gente pueda comprar sus propiedades financiadas con crédito.
Así, por ejemplo, sería bueno que el próximo gobierno lance algún blanqueo, que puede impactar positivamente en el mercado y puede estar combinado con beneficios impositivos o con alguna oferta de crédito hipotecario. Hay que ver qué hace el candidato electo. Creo que deberían poner foco en los incentivos a la oferta, en desarrollar el crédito y tratar de tener menor intervención en el mercado. Sostenemos que no deben construir viviendas, que no subsidien la renta ni te den crédito para comprarle viviendas al Estado. Si no que queremos que los privados traigan la solución de la vivienda: constructoras, desarrolladoras, bancos, etcétera. Y el gobierno debe acompañar con incentivos para generar la inversión de esos sectores.
*AF/ Pilar Wolffelt
