14 enero, 2023
Hace más de 6 meses, en la Cámara de Diputados se emitieron 2 dictámenes para modificar la actual norma, que rige desde 2020, pero nunca fueron discutidos en el recinto. La ley de alquileres en vigencia establece, entre otras regulaciones, un contrato de 3 años como mínimo, con ajustes anuales por medio de un índice que combina inflación y salarios. En 2022, este índice, que publica el Banco Central, subió 15 puntos menos que la inflación. En cambio, los precios para contratos nuevos de alquileres crecieron por encima del IPC.
En qué quedaron los cambios a la ley de alquileres y qué pasa con los precios
El drama de la falta de propiedades en alquiler o los rpecios exhorbitantes de mercado ya es similar en casi todo el país.
Según la Ley 27551, la actualización y fijación de precios debe ser anual y ya no más semestral y el índice para la actualización se conforma, en igual medida, por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). El mismo debe ser elaborado y publicado cada mes por el Banco Central (BCRA).
Con este índice, el aumento para la actualización de contratos en enero de 2023 ronda el 80%. Sin embargo muchos contratos de alquiler no respetan la Ley y llegaron a aumentos de más de 250%, según reportaron algunas consultoras privadas respecto a junio 2020.
La llamada “ley de alquileres” rige para todo el país desde hace 2 años y medio. Obtuvo la media sanción en 2019, durante la presidencia de Mauricio Macri (Cambiemos) y se convirtió en ley en 2020, ya durante la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos), con el apoyo de diputados del Frente de Todos, Juntos por el Cambio y otras agrupaciones. Es decir, reunió un muy amplio consenso.
Sin embargo, con el paso de los meses la norma fue criticada por diputados de los mismos espacios políticos que la habían apoyado y, en marzo de 2022, el entonces presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa -que 5 meses después asumiría como ministro de Economía-, anunció que impulsaría una modificación.
El 22 de junio último, el Frente de Todos y Juntos por el Cambio emitieron sendos dictámenes para cambiar la ley actual. Pero, desde entonces, el asunto está pendiente de discusión en el recinto, básicamente porque ninguna de estas propuestas reúne el apoyo suficiente para avanzar.
La ley de alquileres puede resumirse en 4 puntos destacados:
Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para el contrato de alquiler de una vivienda particular entre un propietario y un inquilino era de 2 años y ahora es de 3.
Además, a partir de la vigencia de esta ley, los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
La ley vigente, a su vez, dice que “solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales, como antes.
Antes de la vigencia de esta norma, por otra parte, no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. Ahora rige “un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde el 1 de julio de 2020, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).
La ley también estableció novedades sobre las garantías, el depósito y la rescisión del contrato, pero los 4 puntos mencionados antes son los que provocan más discusiones en el sector inmobiliario y el propio Congreso.
Todo esto implican malas noticias para los inquilinos, porque además de subas interanuales que rozan el 100, 150 y 200 % se agrava la escasez de oferta. Por ejemplo en CABA sólo hay unas 5.700 viviendas en locación; unas 2.000 son del formato tradicional, el resto están en dólares o se ofrecen dentro de la modalidad temporaria
El portal de negocios inmobiliarios ZonaProp publicó un informe sobre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) para diciembre último, según el cual el precio del alquiler de un departamento de 2 ambientes subió en 2022 un 98,2%, lo que significa la mayor suba anual de la última década.
A su vez, el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) -que dirige el economista Andrés Asiain, profesor de Macroeconomía de la Universidad Nacional de Avellaneda- publicó un informe sobre los alquileres en la ciudad de Rosario (Santa Fe), según el cual en los últimos 12 meses el alquiler de un monoambiente en esa ciudad santafesina aumentó un 121%; el de un 2 ambientes, un 113%; y el de un 3 ambientes, un 85,7%.
En Patagonia no fue muy distinto. El 2023 llegó con aumentos en varios rubros, servicios e impuestos, y uno de los incrementos más notorios es en los alquileres, que suben como base un 83%. La cifra surge a raíz del cálculo inflacionario según la variación del Índice para Contratos de Locación (ICL) que elabora a diario el Banco Central (BCRA), combinado con la variación de los salarios y de los precios al consumidor, que alcanza hasta un 83 por ciento, teniendo en cuenta que la inflación acumulada en el año 2022 fue de 95 por ciento.
Es decir, que el precio de la oferta de alquileres de las inmobiliarias en CABA y en Rosario creció por encima de la inflación.
Al respecto, el índice de la ley de alquileres (el ICL) aumentó en 2022 15 puntos menos que la inflación: un 70% contra el 85% del IPC.
Tomando el ICL, un alquiler que en enero 2022 -con la firma del contrato- se acordó en $ 50 mil para un departamento de 2 ambientes en CABA, a partir de este año pasará a costar casi $ 91 mil. Pero en el medio el inquilino no tuvo que pagar ningún aumento porque la ley de alquileres establece que los ajustes sólo pueden ser anuales.
El Gobierno habilitó una calculadora on line para que los inquilinos puedan averiguar a qué monto subiría su alquiler, tomando como parámetro el ICL.
Desde que empezó a regir la ley de alquileres, el 1 de julio de 2020, la inflación subió un 228,6% mientras que el ICL subió 193%. De acuerdo con los datos y los gráficos del informe de ZonaProp, desde julio de 2020 el precio de los alquileres para contratos nuevos ofrecido por las inmobiliarias subió siempre por encima de la inflación calculada por el INDEC.
Germán Gómez Picasso, fundador del sitio especializado Reporte Inmobiliario, sostuvo que a la ley de alquileres “hay que derogarla” porque es la causante de que “el mercado se esté quedando sin oferta de alquileres”, y que eso es lo que provoca que los propietarios “pidan cualquier cosa”, es decir precios muy altos, para alquilarles su propiedad a nuevos inquilinos.
“Para un propietario es inviable, con una inflación del 100%, actualizar el monto del alquiler cada 12 meses. En la Argentina, con esta ley, el único precio que demora un año entero en actualizarse es el del alquiler. Todo el resto de los bienes y servicios se actualizan trimestralmente, mensualmente y hasta semanalmente. Los propietarios, con esta ley, pierden muchísimo dinero”, dijo Gómez Picasso.
El especialista inmobiliario agregó que el contrato de como mínimo 3 años también desalienta al propietario a poner una propiedad en alquiler, porque no puede disponer del inmueble si lo quisiera vender.
En la vereda de enfrente, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, líder de Inquilinos Agrupados y secretario de Formación de la CTA de la Ciudad de Buenos Aires, dijo a Chequeado que los precios de la oferta inmobiliaria de alquileres suben más que la inflación, a diferencia del ICL, que subió menos. Esto, a su criterio, “demuestra la importancia de la regulación”, es decir de la actual ley de alquileres.
“La regulación es necesaria porque protege al sector más débil, que son los inquilinos. De todas maneras, vemos lamentablemente que la mayoría de los propietarios y las inmobiliarias les piden a los inquilinos renegociar el precio durante el contrato”, afirmó Muñoz, y agregó que para que bajen los precios de los alquileres “no hay que derogar la ley sino que el Estado intervenga para que la vivienda ociosa pase a estar en alquiler”.
Desde la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres -en junio de 2020- se presentaron unos 30 proyectos legislativos en el Congreso para modificarla o derogarla. Ninguno logró avanzar y los plazos para alcanzar un consenso sobre los puntos que podrían cambiarse o dejarse de aplicar volvieron a estirarse: con la última sesión de 2022 caída por falta de quórum -donde el oficialismo había ofrecido incluir el tema- y sin perspectivas de que se incluya en las sesiones extraordinarias, los cambios quedarán pendientes al menos hasta marzo.
“Hay dos dictámenes sobre la reforma de Ley de Alquileres, uno del oficialismo y otro de la oposición. El primer dictamen que se trataría es el de mayoría, que es el de kirchnerismo. Por eso, necesitamos llegar al recinto con 129 votos seguros, que no los tenemos hoy, para que se trate el de la oposición. Tenemos 127 votos, por esa razón el tema no está tan claro y para nosotros es un riesgo, porque el proyecto oficialista e incluso peor que la actual ley”, dijo a Infobae el diputado Martín Tetaz, que forma parte del interbloque de Juntos por el Cambio.
A pesar del cambio de año parlamentario, el tema no debería volver a pasar por comisión. “El dictamen de comisión se sostiene porque es con la misma conformación actual de la Cámara baja. Si lo incluyen el temario se va a tratar el dictamen del oficialismo en primer lugar”, explicó Tetaz.
*FIN/ CESO/ ZonaProp/ Reporte Inmobiliario/CHequeado/ Infobae/propias
